Wyobraźmy sobie taką sytuację. Po wielu latach wynajmowania mieszkania w końcu zdecydowałeś się na zakup własnego. Masz już jedno „na oku“ jednak jego cena znacząco przekracza twoje możliwości finansowe. Przeszukałeś Internet w poszukiwaniu innych sposobów finansowania i natrafiłeś na hasło: kredyt hipoteczny. Zapoznałeś się z ofertą kilku banków jednak nadal nie wszystko jest dla ciebie zrozumiałe. Zdeterminowany, udajesz się do doradcy finansowego. Wszystko po to aby w końcu zamieszkać we własnym mieszkaniu. Sam kredyt kusi cię tym bardziej, że Państwo gwarantuje dopłaty w ramach programu „Mieszkanie dla Młodych“. Rozmowa z doradcą nie wróży jednak nic dobrego…

„Panie Kowalski bank finasuje nieruchomość do 80% LTV z możliwością ubezpieczenia NWW. Rata kredytu uzależniona jest od kwoty zaciągniętego zobowiązania oraz oprocentowania na które składają się stopa referencyjna i marża banku. Formą zabezpieczenia jest hipoteka na nieruchomości. Jednak procedury jej ustanowienia bardzo długo trwają, dlatego do momentu uprawomocnienia się wpisu w KW do każdej spłacanej raty, zostanie doliczone ubezpieczenie pomostowe. Musi Pan zrozumieć, że ten okres wiąże się z podwyższonym ryzykiem więc bank chce się zabezpieczyć na wszelką ewentualność. To co również istotne to obowiązek ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych z cesją na bank. Ale do tego wrócimy za chwilę. W pierwszej kolejności musimy złożyć wniosek kredytowy, następnie będzie Pan zobowiązany dostarczyć komplet wymaganych dokumentów. Ale proszę się nie martwić, wszystkie rozpisane są na tej check liście. Od momentu złożenia wniosku cały proces powinien zamknąć się w terminie 3 tygodni. W tym czasie bank dokona analizy i wyda decyzję kredytową. Jeżeli decyzja będzie pozytywna zostanie nam tylko podpisanie umowy wiążącej nas na najbliższe 40 lat i wpłata prowizji z tytułu udzielenia kredytu. Pozwoli Pan zatem, że przejdę teraz do zbadania Pana zdolności kredytowej i wypełnienia wniosku.“
Wyobraziłeś to sobie? Ja tak! I z taką wizją na pewno szybko na kredyt się nie zdecyduję. Niestety doradcy finasowi czesto zapominają, że nie każdy jest pracownikiem banku i swoją postawą bardziej zniechęcają niż zachęcają do zaciągnięcia zobowiązania finansowego.

Zanim jednak zrezygnujesz ze swoich marzeń o zakupie nieruchomości postaram się wyjaśnić ci co doradca tak naprawdę miał na myśli.

Kredyt hipoteczny jest jednym ze sposobów finansowania zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym. To dzięki niemu możemy wziąć udział w progrmie Mieszkanie dla Młodych, zyskując dofinansowanie od pańśtwa. Biorąc pod uwagę ceny mieszkań tylko nielicznych stać na zakup bez wspracia w postaci zewnętrznych źródeł finansowania.

Oczywiście form finasowania jest wiele i oprócz kredytów hipotecznych można również skorzystać z bogatej oferty pożyczek hipotecznych. Jednak to co istotne w zobowiązaniach długoterminowych to przede wszystkim ich cena czyli oprocentowanie kredytu.
Marża to składowa oprocentowania, która stanowi czysty zysk dla banku dlatego z punktu widzenia kredytobiorcy im niższa, tym bardziej korzystna. Uzależniona jest od kilku czynników:

• Rodzaju produktu
• Polityki cenowej banku
• Scoringu klienta

Jaki rodzaj produktu finansowego powinienem wybrać?

Przede wszystkim należy odpowiedzieć sobie ne pytanie, na co chcę przeznaczyć pożyczone środki? Jeżeli znasz cel i co więcej, związany jest on z finansowaniem nieruchomości, najkorzystniejszą opcją będzie kredyt hipoteczny. Warto pamiętać, że finansowanie nieruchomości to nie tylko jej zakup, budowa, remont, rozbudowa czy wykończenie, to również refinansowanie poniesionych wcześniej kosztów. W związku z tym, że jest to kredyt celowy, bank będzie miał prawo zweryfikować czy pożyczone środki zostały należycie skonsumowane np. w przypadku kredytów przeznaczonych na budowę domu systemem gospodarczym, który co do zasady wypłacany jest w transzach. Niewątpliwą zaletą kredytu hipotecznego jest jego koszt, który będzie nawet kilkukrotnie niższy od innych rodzajów zobowiązań finansowych.
Pożyczka hipoteczna natomiast, ma zastosowanie wówczas gdy cel nie jest do końca określony albo nie chcesz zdradzać go doradcy i rozliczać z bankiem.  Daje Ci możliwość zaciągnięcia wysokiej kwoty zobowiązania jednak wszystko to kosztem ceny.

Jaki wpływ na cenę kredytu ma polityka cenowa banku?

Tak naprawdę kluczowy. Każdy bank ustala marżę swoich kredytów w oparciu o wewnętrzne przepisy, które określają politykę cenową.

Kilka słów dla wyjaśnienia zagadnienia. Niektóre banki, podchodzą liberalnie do tematu historii kredytowej klientów jednak na skutek zawyżania zdolności kredytowej i scoringu klienta, narażają się na podwyższone ryzyko niespłacalności, dlatego zabezpieczają je, ustalając odpowiednio wyższą, w porównaniu z konkurencją, marżę.

Inne to takie w których trudno otrzymać pozytywną decyzję kredytową gdyż oferta dedykowana jest tylko najrzetelniejszym klientom, którzy posiadają wzorową historię w BIKu. Ryzyko niespłacalności jest wówczas stosunkowo niskie więc oferta charakteryzuje się niską marżą i brakiem opłat dodatkowych. Najprościej mówiąc „co bank to obyczaj“.

Dlatego wybierając bank nie powinniśmy kierować się przyzywczajeniem, a swoją sytuacją finansową i historią kredytową. Niestety powszechna jest praktyka kładzenia nacisku na pozyskiwanie nowych klientów kosztem tych stałych i najbardziej lojalnych. Każdy Bank ma swój target klientów na których najbardziej mu zależy, często związany jest on ze źródłem z którego klient otrzymuje dochód i jego wysokością oraz wykonywanym zawodem. Jednak najistotniejszym elementem zawsze pozostanie twoja historia kredytowa. Prawda jest taka, że największy wybór ma klient, regulujący terminowo swoje zobowiazania, co zostaje ujawnione w Biurze Informacji Kredytowej o którym napiszę w dalszej części.

Scoring klienta? Czy mam na niego wpływ?

I tak i nie. Scoring to nic innego jak punktacja, którą przydziela Ci bank po zbadaniu twojej sytuacji społeczno – gospodarczej. Dzięki niej bank ocenia poziom ryzyka jakie ponosi udzielając ci kredytu. Każdy bank, jak już wspomniałam, dąży do pozyskania klientów u których to ryzyko jest jak najniższe. Sam algorytm to ponad sto różnych czynników, które są pilnie strzeżoną tajemnicą danej instytucji finansowej.

Poniżej przedstawię kilka z nich, wraz z najbardziej porządanym stanem na dzień składania wniosku kredytowego:

Wszystkie powyższe elementy warunkują wysokość marży, a tym samym koszt udzielonego kredytu. Banki przewidują również możliwość negocjacji cenowych. Jednak jest to możliwe tylko w przypadku kluczowych dla banku, klientów.

Zanim jednak przystąpisz do wypełnienia wniosku kredytowego warto rozszyfrować język jakim będą się z tobą komunikowali pracownicy banków.

Jak zrozumieć doradców finansowych czyli słownik podstawowych pojęć

Nie każdego pasjonuje temat kredytów hipotecznych, jednak każdy zainteresowany jego zaciągnieciem powinien znać kilka podstawowych terminów, z którymi na pewno spotka się na etapie wnioskowania. Jest to bardzo istotne ponieważ część z nich definuje również obowiązki kredytobiorcy względem banku, a ciężko będzie je zrealizować bez ich zrozumienia.

Poniżej przedstawiam 10 najważniejszych pojęć w słowniku każdego potencjalnego kredytobiorcy.

Hipoteka czyli forma zabezpieczenia kredytu

Hipoteka została zdefiniowana w „Ustawie o księgach wieczystych i hipotece“ jednak definicja ustawowa może być, dla wielu, tak samo niezrozumiała jak funkcje Bessela

Najprościej mówiąc jest to rodzaj zabezpeczenia dzięki, któremu nieruchomość obciążona hipoteką, stanowi gwarancję zaspokojenia wierzyciela (w tym przypadku banku) w sytuacji, w której dłużnik (kredytobiorca) zaprzestanie spłaty zaciągniętego zobowiązania. Aby ją ustanowić należy złożyć wniosek w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca zamieszkania wnioskodawcy. W większości banków po stronie kredytobiorcy pozostaje jedynie jego wypełnienie. Pozostałymi formalnościami powinien zająć się doradca/pracownik banku.

KW czyli Księga Wieczysta

To rejestr określający stan prawny nieruchomości. Można w niej znaleźć informację nt. obecnego właściciela nieruchomości, obciążeń np. ustanowione hipoteki, ograniczonych praw rzeczowych i wiele innych informacji istotnych przede wszystkim wtedy, gdy decydujemy się na zakup nieruchomości na rynku wtórnym.

Pamiętajcie, że obciążenia takie jak hipoteka są przypisane do nieruchomości, a nie osoby fizycznej! Kupując nieruchomość z wpisem hipotecznym narażasz się na ryzyko jej utraty. Księgi Wieczyste są jawne więc każdy może zapoznać się z ich treścią. „Niewiedza“ nie będzie stanowiła żadnego usprawiedliwienia.

Ubezpieczenie pomostowe

To ubezpieczenie służące zabezpieczeniu ryzyka banku w czasie, od momentu złożenia wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej do jego uprawomocnienia. Termin ten jest różny w zależności od sądu, jednak najczęściej wynosi kilka miesięcy. W tym okresie większość banków dolicza określoną wartość procentową do każdej raty aż do chwili dostarczenia przez kredytobiorcę prawomocnego wpisu.

LTV czyli loan to value

Jest to stosunek wysokości kwoty kredytu do wartości neruchomości stanowiącej jego zabezpieczenie. Większość banków standardowo udziela kredytu do 80% wartości LTV. Oznacza to, że 20% to wymagany wkład własny, który kredytobiorca powinien wnieść na początku inwestycji. Niektóre banki udzielają kredytu do 95% wartości nieruchomości, wówczas wymagana różnica procentowa objęta jest Ubezpieczeniem Niskiego Wkładu Własnego.

Ubezpieczenie NWW czyli mam za niski wkład własny

Ubezpieczenie to, najczęściej płacone jest w postaci cyklicznych składek, których wysokość wyrażona jest w punktach procentowych (p.p.). Ubezpieczenie NWW płacone jest do momentu, w którym kredytobiorca dokona spłaty części kapitałowej kredytu na poziomie równej wymaganemu LTV np. 80%.

Ubezpieczenie od ognia i innych zdarzeń losowych

Ubezpieczenie to obejmuje nieruchomość stanowiącą zabezpieczenie kredytu przed zdarzeniami losowymi, które mogą narazić bank na utratę swojego zabezpieczenia. Każdy bank współpracuje z firmami ubezpieczeniowymi w których możesz ubezpieczyć nieruchomość. Jeżeli jednak posiadasz już polisę, a jej zakres zostanie zaakceptowany przez bank nie musisz zawierać nowej. Wystarczy jedynie przenieść na bank cesję praw z polisy.

Cesja praw z polisy

Jako, że nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie kredytu jest dla banku jedynym gwarantem spłaty zobowiązania, bank musí zabezpieczyć swój interes również przed ryzykiem utraty zabezpieczenie z powodów niezależnych od kredytobiorcy takich jak pożar, powódź itp. W tym celu kredytobiorca ubezpiecza swoją nieruchomośc przy jednoczesnym scedowaniu praw z polisy na bank. Oznacza to, że w sytuacji, w której nieruchomość zostanie zniszczona, suma ubezpieczenia równa kwocie pozostałego do spłaty kredytu, zostaje przekazana do banku celem zaspokojenia należności z tytułu kredytu.

BIK czyli Biuro Informacji Kredytowej

Jest to instytucja, której zadaniem jest gromadzenie i udostępnianie informacji nt. klientów banków i innych instytucji finansowych. Każde zaciągnięte zobowiązania zostaje zewidencjonowane w BIKu dzięki czemu bank przed udzieleniem kredytu może zweryfikować historię wnioskodawcy. Z punktu widzenia banku najbardziej wiarygodna jest osoba, która posiada spłacone zobowiązania i z historii spłat wynika, że regulowała je terminowo. Jedocześnie mitem jest, że brak wcześniejszych zobowiązań stanowi przesłankę do wydania decyzji odmowej wnioskującemu o kredyt hipoteczny. Jest to dodatkowe kryterium jednak samo w sobie nie stanowi przyczyny odmowy.

Pamiętajcie jednak, że bank może dokonać weryfikacji twojej historii w BIK tylko w oparciu o twoją pisemną zgodę! Każde zapytanie obniża punktację BIK, a duża liczba zapytań z różnych banków może wpłynąć na decyzję kredytową. Każdy bank bowiem ma aspiracje, do bycia bankiem pierwszego wyboru.

Operat szacunkowy

Jest to opinia rzeczoznawcy majatkowego o wartości nieruchomości. Ma szerokie zastosowanie, jednak w kontekście naszych rozważań dotyczy przede wszystkim wyceny nieruchomości mającej stanowić zabezpieczenie kredytu. Niektóre instytucje finansowe rezygnują z tej formy wyceny na rzecz wewnętrznej, przeprowadzanej przez pracowników banku, która co do zasasdy jest o wiele tańsza od operatu. Jednak dotyczy to tylko stosunkowo niskiej, wnioskowanej kwoty kredytu.

Koszty operatu ponosi wnioskodawca i uzależnione są one najczęściej od rodzaju nieruchomości podlegającej wycenie. Operat możesz zlecić w banku lub dostarczyć już posiadany, jednak nie starszy niż 12 miesięcy. Jeżeli zawiera wszystkie wymagane informacje bank zwolni cię z obowiązku wykonywania nowego, tym samym z ponoszenia dodatkowych kosztów.

Stopa referencyjna czyli WIBOR, LIBOR i EURIBOR

Indeks ten określa stopę według której, banki pożyczają pieniądze miedzy sobą. Wartość WIBORu zmienia się codziennie, jednak banki aktualizują oprocentowanie zgodnie z jego wartością 3, 6 lub 12 miesięczną tzw. 3M, 6M, 12M.

WIBOR dotyczy wszystkich kredytów udzielanych w PLN, jego odpowiednikiem w EUR jest EURIBOR, a w GBP – LIBOR.

Oprocentowanie to właśnie suma stopy referencyjnej i marży o której pisałam wcześniej. Jeżeli chcesz sprawdzić ile bank zarabia na twoim kredycie, wystarczy od oprocentowania odjąć wysokość stopy referencyjnej.
Marża = % – SR