Ruszający 1 stycznia program wspierający młodych obywateli w zakupie ich pierwszego mieszkania będzie bodźcem rozwojowym dla polskiej gospodarki. Korzystnie wpłynie na sektor budowlany, gdyż wsparcie państwa przewidziano tylko dla tych, którzy kupują na kredyt lokal zasiedlany po raz pierwszy. Ręce mogą też zacierać podwykonawcy, zakłady remontowo-budowlane, firmy zajmujące się wykańczaniem lokali.

Zyskają duże miasta

Lecz nie wszystkie przedsiębiorstwa z branży zanotują wzrost obrotów. Wydaje się, że na straconej pozycji są deweloperzy działający w małych miejscowościach. Dlaczego? Eksperci są zdania, że na nowej ustawie MdM skorzystają tylko podmioty działające na rynkach wielkomiejskich (miasta wojewódzkie) i sąsiadujących z nimi (gminy okalające). To tam jest największy popyt na nowe mieszkania.

Wynika to z tego, że Polacy nie lubią zbyt daleko dojeżdżać do pracy. Niechętnie zmieniają też miejsce pobytu, nie podążają za pracą. Socjolodzy mówią, że nasze społeczeństwo odznacza się niską mobilnością. Po części jest ona spowodowana wysokimi kosztami najmu lokum, nierozwiniętym rynkiem mieszkań czynszowych i wysokimi – w stosunku do siły nabywczej – cenami nieruchomości.

Program „Mieszkanie dla Młodych” nie zadziała więc jak czarodziejska różdżka, nie skłoni przedsiębiorstw budowlanych do podejmowania inwestycji tam, gdzie im się to nie opłaca. Nie są to przecież instytucje charytatywne. Chcą zarobić, a na projektach realizowanych na prowincji jest to niemożliwe.

– Nadzieja na to, że deweloperzy pochylą się nad mniejszymi miejscowościami, wydaje mi się niewielka. Zapotrzebowanie tamtejszego rynku jest małe. Dla jednej inwestycji duże podmioty raczej nie będą chciały uruchamiać takiego działania – twierdzi Marcin Krasoń, analityk Home Broker, cytowany przez WirtualneMedia.pl.

Przeciwnego zdania jest prowadzące akcję w imieniu rządu Ministerstwo Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej. – Spółdzielnie mieszkaniowe i Towarzystwa Budownictwa Społecznego, szczególnie w powiatach i mniejszych miejscowościach, mają potencjał, który jest niewykorzystany, jest uśpiony. Należy go uruchomić – tłumaczył w rozmowie z agencją Newseria były wiceminister transportu, budownictwa i gospodarki morskiej Piotr Styczeń. Jego zdaniem MdM będzie impulsem, który skłoni inwestorów do budowania w tzw. Polsce powiatowej. Wydaje się jednak, że była to jedynie retoryka życzeniowa.

Mapa inwestycji bez zmian

Trudno się też spodziewać, aby deweloperzy nagle zaczęli interesować się działkami dotąd pomijanymi. Pamiętajmy, że MdM tworzy pewne limity cenowe. W prestiżowych lokalizacjach, gdzie ceny gruntów są wysokie, nie powstaną mieszkania spełniające ustawowe ograniczenia. Deweloperzy odbijają sobie bowiem w cenie lokalu wydatek związany z zakupem parceli.

W niektórych miastach wojewódzkich, w których trudno o działkę blisko centrum i z rozwiniętą infrastrukturą, nowe mieszkania przeznaczone do MdM będą powstawać na obrzeżach. Dotyczy to największych aglomeracji – zwłaszcza Warszawy, Krakowa i Wrocławia. Już dziś dostępność nieruchomości spełniających wymogi jest tam znikoma, gdyż wynosi 6-10 proc. rynku.

Choć z drugiej strony istnieją także duże miasta, w których co druga nowa nieruchomość będzie mogła być kupiona z rządowym dofinansowaniem. Tak jest w Gdańsku i Łodzi.

Jak przewiduje Krasoń, rządowa inicjatywa nie wpłynie również na wielkość sprzedawanych mieszkań. Obecnie najpopularniejsze są lokale mające po 40-50 mkw. Większe cieszą się mniejszym zainteresowaniem, co zapewne wynika z możliwości finansowych przeciętnego klienta oraz zmniejszającym się przyrostem naturalnym polskiego społeczeństwa.

Domy z dopłatą MdM – będzie ciężko

Być może niektóre podmioty o lokalnym zasięgu zdecydują się na inwestycje w niewielkie domy. Będą jednak musiały dostosować wykonywane powierzchnie do wymagań programu (100-110 mkw.). Jak podaje portal RynekPierwotny.com, w ofercie deweloperów dominują bowiem obiekty w przedziale 130-150 mkw. Tych, które 1 stycznia zostaną zakwalifikowane do programu dopłat, jest obecnie… 84 – w całym kraju. Na dodatek są zlokalizowane tylko w pięciu województwach.

Należy się też spodziewać bardziej elastycznej polityki cenowej ze strony firm budujących obiekty mieszkalne. – Deweloperzy nieznacznie przekraczający limity zapewne nieco zejdą ceny, natomiast firmy budujące taniej niż wynosi narzucony przez BGK pułap zechcą podnieść stawki do odpowiedniego dla danej lokalizacji poziomu – przewiduje Krasoń w rozmowie z Bankier.tv.

Można się więc spodziewać, że podmioty budujące lokale w Szczecinie, Kielcach i Gdańsku, gdzie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym nieznacznie przekraczają pułapy programu, obniżą swoje wymagania. Na to liczy rząd. – Będziemy prosić inwestorów, aby zechcieli dostosować ceny do tego programu – deklarował Styczeń.

Problem w tym, że nie można wykluczyć, iż na innych rynkach dojdzie do odwrotnego procesu. Można to było zaobserwować w latach 2007-2012, gdy obowiązywał program „Rodzina na Swoim”. Po wejściu w życie MdM tam, gdzie stawki są mocno poniżej limitów, np. w Zielonej Górze i Łodzi, deweloperzy mogą rozważyć podniesienie cen.